Apartmanlarda Dış Cephe Boyama Kararı Nasıl Alınır?
Apartman yaşamı, beraberinde çeşitli hukuki ve idari sorunları da gündeme getirmektedir. Bu sorunlardan biri de apartman dış cephe boya ve tadilat işlemleridir.
Dış Cephe Ortak Alan Mıdır?
Apartmanlarda ortak alanlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre ortak yerler, sözleşme ile belirlenebileceği gibi, kanunda sayılan bazı yerler her hâlükârda ortak yer kabul edilmektedir. Kanuna göre; temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, çatılar, bacalar, merdivenler, koridorlar, asansörler, tesisatlar ve benzeri birçok alan ortak yer niteliğindedir.
Ayrıca bu sayılanlar dışında kalmakla birlikte ortak kullanım, korunma veya faydalanma için zorunlu olan yerler de ortak yer kapsamında değerlendirilir. Bu kapsamda apartmanın dış cephesi de ortak alan niteliğindedir ve tüm kat malikleri bu alan üzerinde eşit haklara sahiptir.
Dış Cephe Boyama Kararı Nasıl Alınır?
Ortak alanlara ilişkin kararlar yalnızca kat malikleri kurulu tarafından alınabilir. Kiracıların bu konuda doğrudan karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Ancak kiracılar, kat malikinden yetki almak suretiyle toplantıya katılabilir ve malik adına oy kullanabilir.
Dış cephe boyama kararında uygulanacak oy oranı, yapılacak işlemin niteliğine göre değişmektedir:
- Renk değişikliği yapılmadan boya yapılması halinde:
Bu işlem “faydalı yenilik” kapsamında değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması yeterlidir. -
Dış cephe renginin değiştirilmek istenmesi halinde:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uygulanır. Buna göre kat maliklerinden biri, diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmaksızın ana taşınmazın ortak yerlerinde değişik renkte boya veya badana yaptıramaz. Dolayısıyla dış cephe renginin değiştirilmesi için nitelikli çoğunluk (5/4) aranır.
Ortak yerlerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acil onarım gerektiğinin tespit edilmesi halinde, bu onarımın proje ve teknik kurallara uygun şekilde yapılması için kat maliklerinin ayrıca rızası aranmaz. Aynı durum, yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu haller için de geçerlidir.
Dış Cephe Boyama Masrafları Kime Aittir?
Dış cephe boya ve tadilatı, ortak gider kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, tüm kat malikleri bu giderlere tapuda kayıtlı arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.