Apartmanlarda yaşanan sorunların çözümlenmesinde yönetici önemli göreve sahiptir. Apartman yöneticisi kat maliklerine karşı sorumlulukları olan kişidir.
Kanuna göre bir apartmanda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici seçilmelidir. Ancak kat maliki tüm bağımsız bölümlerin sahibiyse kanuni olarak yönetici olarak atanmak zorundadır.
634 Sayılı Kanun’un 35.maddesinde düzenlendiği üzere, apartman yöneticisinin görevleri düzenlenmiştir.
Düzenlemeye göre ; Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür.
*Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
* Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
* Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
* Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerin-den avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması
* Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
* Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
* Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
* Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması
* Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi (Ancak belirtmek isteriz ki apartmanda veya sitede yönetici varsa, yönetimsel işler için bir yönetim şirketinden hizmet alınıyorsa, bu yönetim şirketi icra takibi yapamaz, dava açamaz. Çünkü yönetici değildir.)
* Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması
* Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması
* Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi
*Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?
Kat Mülkiyeti Kanununun 32. maddesinde ise ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ( yönetici ) veya üç kişilik bir kurula ( yönetim kurulu ) verebilecekleri belirtilmiştir. (Yönetici, kat maliki veya kiracı olabilir. Ancak denetçinin mutlaka kat maliki olması şarttır.)
Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin ( a ) bendinde “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Aparman Yöneticisinin Hukuki ve Cezai Sorumluluğu Nedir?
Defter ve kayıtların usulüne uygun tutulmaması nedeniyle bir zararın meydana gelmesi halinde Türk Borçlar Kanunun vekalete ilişkin hükümleri ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereğince yöneticinin sorumluluğuna gidilebilecektir. 634 sayılı Kanunun 38. maddesine göre yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu dikkate alındığında, yönetici görevini şahsi amaçları doğrultusunda kullandığı takdirde yöneticinin bu eylemleri TCK uyarınca Hizmet Nedeniyle Görevi Kötüye Kullanma Suçuna vücut verecektir.
Yönetici Apartman Adına Dava Açabilir Mi?
Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesinin de yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır.
Kat maliklerinin olurlarının alınması halinde yöneticinin apartman yönetimi adına dava açabileceğinde kuşku yoktur.
Kat malikleri kurulunca verilmiş açık bir yetki olmaksızın yönetici tarafından açılan davada yöneticinin kat maliki olması durumunda davaya devam edilebilecektir. Yönetici dava açarken genel kuruldan yetki almamış olsa bile bu yetkinin sonradan verilmesi de mümkün olabilecektir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.
Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir.
Ortaya çıkan ihtiyaçların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi, hak ve adalete, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözümün bulunması gerektiği kuşkusuzdur. Bu durumda, ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması ve korunması için kat maliklerince kendisine yetki verilmesi halinde yöneticinin temsil yetkisi kapsamında ortak yerlerin haksız olarak kullanımından ( işgalinden ) kaynaklanan ve bir tür tazminat olan ecrimisil davası açabileceği Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca kabul edilmiştir. (YHGK E. 2017/1-1282 K. 2017/604)
Bunun dışında inşaatı yapan ve satan yüklenicinin eksik ve/veya ayıplı işlerinden doğan uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın görüşüne göre yönetici yükleniciye karşı genel kuruldan yetki alsa bile dava açamaz. Ancak yöneticinin, apartmanla ilgili 3. kişilerle yaptığı sözleşmede dava açma hakkı saklıdır. Yönetim planı ile ilgili davalarda da yöneticinin dava açma hakkı yoktur. Yönetim planının iptali davası yöneticiye karşı değil tüm kat maliklerine karşı açılması gerekir.
Yöneticinin esas sorumluluğu, apartmanla ilgili 3. kişilerle yaptığı sözleşmede ve ortak gider avansı için icra takiplerinde doğrudan yetkilidir. Kat malikleri kurulundan ayrıca yetki almasına gerek olmadan dava açması ve icra takibi yapması mümkündür.
Yönetici Mülkiyet Hakkına Dayalı Dava Açabilir Mi?
Kat Mülkiyeti Kanununun 35.maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davası açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Ancak kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabilir.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.