Önalım Davası Nedir?

Av. Ceren YANIK > Makaleler > Önalım Davası Nedir?
  • Önalım Davası Nedir?

  • Haziran 4, 2025
Paylaş
Her türlü avukatlık ve danışmanlık hizmeti için bizimle iletişime geçin. Whatsapp: 0545 190 06 07
Önalım Davası Nedir?

Taşınmazın üçünçü kişilere girişini engellemek ve taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önlemek için kanuni önalım hakkı tanınmıştır. Tapuda paydaş olan her bir paydaşın tapudan pay alan üçüncü kişilere karşı yasal önalım hakkı bulunmaktadır.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açılarak kullanılır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açıldığı tarihte davacı ile davalının taşınmazda paydaş olmaları ve paydaşlığın karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir.

Taşınmaz Satış Vaadinde Önalım Hakkı Olur Mu?

Paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılır hale gelir. Yargıtay kararlarına göre önalım hakkının tescille kazanılacağı kabul edilmiştir. Taşınmaz satış vaadi önalım hakkı cereyan etmez.

Önalım Engellemeye Yönelik Alıcının Payını Tekrardan Satması Durumunda Ön Alım Davası Açılabilir Mi?

Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar satışın yapılması ile kullanılır hale gelir. Her satış kendi için özeldir ve her yeni zincirleme satış için o satışa özgü ön alım hakkı kullanılır. Her satışta yeni bir önalım hakkı doğar. Önalım hakkı sahibi önalım hakkını en son alıcıya karşı kullanma hakkına sahiptir.

Taşınmaz Akrabaya Satılırsa Önalım Davası Açılabilir Mi?

Paylı mülkiyet halindeki taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu aktin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkının ileri sürülemeyeceği 27.03.1957 günlü ve 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıkça belirtilmiştir.

 Önalım Hakkı İçin Noterden Bildirim Zorunlu Mudur?

Önalım hakkının kullanılması için gerekli süre öğrenme olgusu ile değil bildirim olgusu ile başlamaktadır. TMK’nun 733/3. maddesinin emredici hükmü uyarınca da bildirimin Noter aracılığıyla yapılması gerekir. Hak sahibinin Noter bildirimi dışında bir şekilde satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması olanaklı değildir.

Önalım Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Medeni Kanun’un 733/4.maddesine göre önalım hakkı; satışın hak sahibine bildirildiği tarihten 3 ay ve her halde satış sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmekle düşer. Medeni Kanun’un 733/3 maddesine göre önalım davasına konu satış paydaşlara noter aracılığıyla ile bildirilmelidir. Kanunda belirtilen asgari süre olan üç aylık sürenin başlaması için sadece noter aracılığıyla bir bildirim yapılmasına bağlıdır. Satışın, noter bildirimi dışında başka bir yolla öğrenilmesi bu süreyi başlatmaz. Burada öğrenmeyi değil, bildirim esastır.Alıcı veya satıcının, satışı noter aracılığıyla bildirmemeleri durumunda paydaş, önalım davasını satış tarihinden itibaren iki yıl içinde açılabilir.

Önalım Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Önalım davasında, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise HMK 12. madde hükmüne göre, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişki veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olacaktır.

 

Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.

 

 

 

Her türlü avukatlık ve danışmanlık hizmeti için bizimle iletişime geçin. Whatsapp: 0545 190 06 07
Paylaş