Kira Kontratı

1 Temmuz 2012’de yeni borçlar kanunumuz yürürlüğe girmiştir. Borçlar kanunumuzda kira sözleşmesi ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Yeni Borçlar Kanunumuza göre ; Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kanunumuz geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedebilmek için sözleşmenin mutlaka yazılı olmasını şart koşmamıştır. Ticari hayatta sözleşme serbestliği ilkesi gereğince kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir.

Yazılı kira sözleşmesi yoksa fiilen kiraya veren ile kiracı arasında bir ilişki başlamışsa kira akti var olduğu kabul edilir; ancak kira sözleşmesinin yazılı olmasının birçok faydası vardır.

Özellikle kira sözleşmesinin varlığını kanıtlamak ve ileride ispat kolaylığı sağlamak için kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin süresi, bedeli ve tarafların belirlediği özel şartlar yalnızca yazılı bir sözleşme ile ortaya konulabilir.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Özellikle kira kontratları belirli süreli yapılmaktadır. Kira kontratlarında kira bedellerinin ödenmesi belli bir süreye bağlanmaktadır.

Kira sözleşmesinin iki temel unsuru olan kiraya veren ve kiracının sözleşmede birbirlerine karşı yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiraya veren, kira konusu eşyayı kullanıma hazır bulundurmakla yükümlü; kiracı ise eşyanın kullanımı karşılığında bedel ödeme yükümlülüğü altındadır.

Konut ve iş yerleri açısından kiracının hangi periyotlarla kira bedelini ödeyeceği ve hangi vasıta (elden veya banka) ile ödeme yapılacağı hususlarında kira kontratında ayrıntılı düzenlenmesi birçok sorunu önlemek bakımından önemlidir.

Kira kontratlarında ödeme günü taraflarca açık olarak belirtilmelidir. Aksi halde kiracı, sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinde ödeme günü kararlaştırılmadıysa kanun hükmü gereğince ödeme ayın son günü yapılacaktır.Örnek vermek gerekirse; ‘’kira bedeli her ayın üçünün akşamına kadar ilgili bankanın hesabına kiraya veren adına peşin olarak yatırılacaktır.’’ hükmü konulması kira kontratında geçerli bir ifadedir.

Kira sözleşmesinde olması gereken önemli kayıtları bu yazımızda anlatacağız.

1.MUACCELİYET ŞARTI

Yeni borçlar kanunumuzda muacceliyet yasağı getirilmiştir. Bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.  Muacceliyet; Özellikle kira sözleşmelerinde sıklıkla görülen bir kayıttır.Kira bedellerinden herhangi biri zamanında ödenmezse dönem sonuna kadarki tüm kira bedelleri muaccel olur. Muaccel olur demek istenilebilir hale gelmek demektir.

6098 S.K.’da; Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu düzenlenmiştir.  Taraflar arasında kira sözleşmesinde muacceliyet kaydı koyulsa bile geçerli olmayacağı kabul edilmiştir.

 

2.FAİZ ŞARTI

Kira sözleşmesinde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiraya verenin faiz isteyebilmesi kabul edilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 120. maddesi gereğince, uygulanacak yıllık temerrüt faiz oranı sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre belirlenir.

Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık faiz oranı birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz.

Şöyle ki; temerrüt halinde işleyecek faiz oranı sözleşmede belirlenebilir ancak bu rakam kanuna göre belirli sınırlar arasında olmalıdır. Temerrüt faiz oranı, faiz kanunda ifade edilmiştir. Bu miktar ticari olmayan işlerde yıllık yüzde 9; ticari işlerde merkez bankasının avans faiz oranına atıf yapılmıştır bu oran yıllık yüzde 11’dir.

Kira sözleşmesinde faiz şartı açıkça belirlenmemişse kanun gereği işletilecek faiz oranı yürürlükteki mevzuat faiz oranının yüzde yüzünü geçemez dediği için ticari işlerde yıllık en fazla yüzde yirmi iki; ticari olmayan işlerde ise en fazla yıllık yüzde on sekizi aşmayacak şekilde faiz oranı belirlenecektir.

3.CEZAİ ŞART

Kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren, sözleşmeyi erken feshetmeyi kararlaştırabilir. Kira sözleşmelerinin erken feshedilmesi durumunda tarafların kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ifa etmekten kaçınmalarını engellemek için sözleşmede bir cezai şart kararlaştırılabilir.

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bunun yanında kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ayrıca cezai şart ödeneceğine ilişkin bir hüküm varsa sözleşmede bu kayıt geçerli değildir.

 

4.KİRA BEDELİ ARTIŞ ORANI

Kira sözleşmelerinde kira artışın ne oranda yapılacağı hususu  kira kontratının olmazsa olmazıdır. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kira artışı için kira sözleşmesine özel bir hüküm konulmamışsa kira artışının nasıl yapılacağı kanunda düzenlenmiştir.

‘‘Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.’’

Gündelik hayatta kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık yapılmaktadır. Sözleşmede bir yıllık kira bedeli belirlendikten sonra daha sonraki yıllarda kira bedelinin ne olacağı açıkça kararlaştırılmamışsa sözleşmede bir hüküm bulunmadığı takdirde ve  taraflarda bedel belirlemede anlaşamamışlarsa yeni kira bedeli hakim tarafından belirlenir; ancak bu durumda kira artış oranı bir önceki yılın  ÜFE  artış oranını geçemez.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.