Kentsel Dönüşümde Dairesi Küçülen Kat Maliki Ne Yapabilir?
Yükselip giden binalar birçok sorunu da beraberinde getiriyor Bu sorunların önemli bir kısmı kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkmaktadır. Özellikle ülkemizde çok sayıda eski ve depreme dayanıksız bina bulunmaktadır. Bu yapıların can ve mal güvenliği açısından taşıdığı riskler nedeniyle kentsel dönüşüm çalışmaları son yıllarda hız kazanmıştır.
Kentsel dönüşüm sürecinde eski binası yıkılarak yerine yeni bina yapılan kat malikleri, bazen beklediklerinden daha küçük veya daha düşük değerde dairelerle karşılaşabilmektedir. Peki, eski dairesine göre metrekare kaybına uğrayan kat maliki, bu kaybın karşılığını diğer kat maliklerinden talep edebilir mi?
Metrekare veya değer kaybına uğrayan kat malikleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak alacak davası açabilir.
Kentsel Dönüşümde Metrekare Kaybı Nedeniyle Dava Açılabilir mi?
Örneğin, eski binada 100 metrekarelik dairesi bulunan bir kat malikine yeni projede 90 metrekarelik daire verildiğini, buna karşılık başka bir kat malikinin dairesinin 10 metrekare büyüdüğünü düşünelim. Bu durumda, dairesi küçülen kat maliki, kaybettiği alan nedeniyle oluşan ekonomik değer farkını, haklı bir sebep olmaksızın avantaj elde eden diğer kat malikinden talep edebilir. Ancak her metrekare kaybı doğrudan dava hakkı doğurmaz. Eski ve yeni dairelerin büyüklüğü, bulunduğu kat, konumu, cephesi ve ekonomik değeri birlikte değerlendirilmelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.11.2019 tarihli, 2018/4855 E., 2019/8655 K. sayılı kararında, kentsel dönüşüm sonucunda kat maliklerinin bağımsız bölümleri arasındaki dengenin korunması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay, eski ve yeni binaların karşılaştırılması, bağımsız bölümlerin konum, kat, büyüklük ve diğer özelliklerinin mümkün olduğunca korunması gerektiğini belirtmiştir. Aksi durumda kat malikleri arasında sebepsiz zenginleşme meydana gelebileceğini ifade etmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.05.2023 tarihli, 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararında ise kentsel dönüşüm sonucunda daireleri küçülen kat maliklerinin, daireleri büyüyen diğer maliklere karşı açtıkları alacak davası incelenmiştir. Yargıtay, sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında verilen parasal alacak kararını onamıştır.
Delil Tespiti Yaptırmak Gerekir mi?
Kentsel dönüşüm nedeniyle metrekare kaybına uğrayan kat maliklerinin, eski ve yeni mimari projeleri karşılaştırması önemlidir. Eski binanın fotoğraflarının saklanması, tapu kayıtlarının ve mimari projelerin temin edilmesi, gerektiğinde mahkemeden delil tespiti istenmesi hak kaybının ispatını kolaylaştırabilir. Ancak eski bina yıkılmadan önce delil tespiti yaptırılması zorunlu değildir. Mahkeme, eski ve yeni mimari projeler ile tapu kayıtlarını inceleyerek bilirkişi aracılığıyla değer kaybını belirleyebilir.
Görevli Mahkeme Nedir?
Kentsel dönüşüm sonucunda bağımsız bölümünde metrekare veya değer kaybı meydana gelen kat malikinin, diğer kat maliklerine karşı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak açacağı alacak davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.