Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hangi Davalar Açılabilir?
Kentsel dönüşüm uygulamaları, yalnızca riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesinden ibaret olmayıp mülkiyet hakkı, kat maliklerinin karar alma yetkileri, arsa paylarının korunması, sözleşme ilişkileri ve yargısal denetim bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle maliklerle yükleniciler arasında yapılan sözleşmeler, zaman zaman uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
Yeni projede maliklere verilecek dairelerin metrekaresi, katı, cephesi veya konumunun değişmesi, mülkiyet hakkı bakımından önemli sorunlar doğurabilir.Peki, kentsel dönüşümde hak kaybına uğrayan malik hangi davaları açabilir? Açılan dava inşaatı durdurur mu?
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesine Karşı Hangi Davalar Açılabilir?
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin iptali, uyarlanması veya uğranılan zararın tazmini talep edilebilir. Örneğin, eski binada 100 metrekare büyüklüğünde ve beşinci katta bulunan bir dairenin, yeni projede 50 metrekarelik bodrum kat dairesiyle değiştirilmesi, malik açısından ciddi bir hak kaybına neden olabilir. Böyle bir durumda, sözleşmenin geçerliliği, iptali veya değişen koşullara göre uyarlanması hukuki açıdan değerlendirilebilir.
Buna karşılık, eski dairesiyle aynı konumda ve benzer özelliklerde bir bağımsız bölüm verilen, ancak birkaç metrekarelik alan kaybına uğrayan malik bakımından sözleşmenin iptali yerine tazminat veya parasal denkleştirme talep edilmesi daha uygun bir hukuki yol olabilir. Nitekim sınırlı bir metrekare veya değer kaybı nedeniyle sözleşmenin tamamen ortadan kaldırılmasını istemek, her zaman malik açısından en avantajlı çözüm değildir.
Sözleşmenin iptalinin talep edildiği davalarda, diğer kat maliklerinin de davaya dahil edilmesi gerekir. Davanın reddedilmesi hâlinde malik, ciddi bir yargılama giderleri ve karşı taraf vekâlet ücretiyle karşı karşıya kalacaktır.
Sebepsiz Zenginleşme Davası Nedir?
Sebepsiz zenginleşme davası, bir kişinin haklı bir hukuki sebep olmaksızın başka bir kişinin malvarlığı aleyhine zenginleşmesi durumunda, elde ettiği ekonomik yararın iadesini sağlamaya yönelik bir davadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında, bir malike eski bağımsız bölümüne kıyasla daha küçük veya ekonomik değeri daha düşük bir daire verilmesi, buna karşılık başka bir malikin haklı bir sebep olmaksızın ekonomik avantaj elde etmesi hâlinde, şartları mevcutsa sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulması gündeme gelebilir.
Örneğin, eski projede bir malike ait olan 100 metrekarelik dairenin yeni projede 90 metrekareye düşürülmesi ve kaybedilen 10 metrekarelik alanın başka bir malikin bağımsız bölümüne eklenmesi durumunda, bu alan aktarımının hukuki dayanağı araştırılmalıdır. Haklı bir hukuki sebep bulunmaması hâlinde, ekonomik avantaj elde eden malike karşı sebepsiz zenginleşmeye dayalı talepte bulunulması değerlendirilebilir.
Bu tür davalarda, sebepsiz zenginleştiği ileri sürülen kişi veya kişilerin doğru belirlenmesi büyük önem taşır.
Zira her metrekare kaybı kendiliğinden sebepsiz zenginleşme oluşturmaz. Davanın açılabilmesi için bir tarafın malvarlığında zenginleşme, diğer tarafın malvarlığında buna bağlı bir azalma ve zenginleşmeyi haklı kılan hukuki sebebin bulunmaması gibi koşulların somut olayda değerlendirilmesi gerekir.
Dava açılmadan önce delillerin güvence altına alınması önemlidir. Bu kapsamda eski ve yeni mimari projeler, kat planları, bağımsız bölümlerin yüzölçümleri, konumları ve ekonomik değerleri karşılaştırılmalıdır. Mevcut yapının yıkılmasından önce fotoğraflarla belgelenmesi ve gerektiğinde mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılması gereklidir.
Kentsel Dönüşümde Dava Açılması İnşaatı Durdurur mu?
Kentsel dönüşüm sürecinde dava açılması, inşaatı kendiliğinden durdurmaz.
Özel hukuk uyuşmazlıklarında mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Ancak ihtiyati tedbir kararı verilebilmesi için Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen koşulların bulunması gerekir. Özellikle parasal tazminatla giderilebilecek hak kayıplarında mahkemeler, dönüşüm sürecini durduracak tedbir taleplerini değerlendirirken diğer maliklerin menfaatlerini de dikkate alabilir. Riskli yapı tespiti veya tahliye gibi idari işlemlere karşı açılan davalarda ise yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Ancak mahkeme tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmedikçe dava açılmış olması, idari işlemin uygulanmasını kendiliğinden engellemez. Aynı şekilde taşınmazın tapu kaydında davalıdır şerhi bulunması da tek başına kentsel dönüşüm sürecini durdurmaz.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.