Yöneticiye Dava Açılabilir mi?
Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişmeler ile nüfus artışına bağlı olarak konut yapımı büyük bir hız kazanmıştır. Çok katlı apartmanlar ve büyük ölçekli sitelerin yaygınlaşmasıyla birlikte, bu yapılarda yaşanan hukuki uyuşmazlıklar da her geçen gün artmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yıllar önce, daha çok iki veya üç katlı apartmanlar esas alınarak hazırlanmıştır. Günümüzde ise yüzlerce bağımsız bölümden oluşan büyük siteler ortaya çıkmış olup, mevcut kanun bu yapıların ihtiyaç duyduğu birçok konuda yetersiz kalmaktadır. Bu nedenle uygulamada önemli sorunlar yaşanmaktadır.
Apartman ve sitelerde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; gürültü, ortak alanların kullanımı, havuz, otopark, çocuk oyun alanları ve diğer ortak tesislerle ilgilidir. Özellikle ortak alanların işgali halinde kat malikleri zaman zaman yöneticiye dava açmaktadır. Oysa bu tür davalarda husumetin yöneticiye değil, ortak alanı haksız şekilde işgal eden kişiye yöneltilmesi gerekir. Çünkü yönetici, ortak alanı işgal eden kişi olmadığı gibi, bu uyuşmazlıkta kural olarak taraf sıfatına da sahip değildir. Bu nedenle yanlış hasım gösterilerek açılan davalar çoğu zaman usulden reddedilmektedir.
Yöneticiye Karşı Aidat Davası Açılır Mı?
Sık karşılaşılan bir diğer sorun ise halk arasında “aidat” olarak bilinen ortak gider avanslarıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlere katılmak kat maliklerinin yasal yükümlülüğüdür. Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında apartman veya site yönetimi icra takibi başlatabilir.
Kat maliki, aidat miktarını yüksek veya fahiş bulduğu gerekçesiyle ödemekten tek taraflı olarak kaçınamaz.
Aidat miktarına itiraz edilmek isteniyorsa, konu öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülmelidir. Toplantıya katılarak aidat kararına karşı olduğunuzu tutanağa şerh ettirmeniz ve daha sonra Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kat malikleri kurulu kararının iptali davasını açmanız gerekir. Mahkemenin vereceği karar doğrultusunda aidatın hukuka uygun olup olmadığı değerlendirilir.
Dava açılmaksızın, yalnızca aidatın yüksek olduğu gerekçesiyle ödeme yapmamak hukuken doğru değildir.
Bu nedenle apartman ve site genel kurul toplantılarına katılmak ve alınan kararları yakından takip etmek büyük önem taşımaktadır.
Yönetici Hangi Davaları Açabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman veya site yöneticisi, kat maliklerinin kanuni temsilcisidir. Ancak bu temsil yetkisi sınırsız değildir. Yönetici, kural olarak yalnızca kanunun kendisine verdiği yetkiler kapsamında hareket edebilir ve kat maliklerine karşı bir vekil gibi özen ve sadakat borcu altında sorumludur.
Site yönetiminin bizzat tarafı olduğu bir sözleşmeden veya doğrudan yönetimin hak ve yükümlülüklerinden kaynaklanmayan uyuşmazlıklarda, yöneticinin kendiliğinden dava açma yetkisi bulunmamaktadır. Bununla birlikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticiye açıkça tanıdığı yetkiler kapsamında dava açması mümkündür.
Ayrıca, kat malikleri kurulunun yöneticiye açık yetki vermesi hâlinde, kat maliklerini temsil yetkisi kapsamında kalan uyuşmazlıklarda yönetici veya yönetim kurulu dava açabilir ve açılmış davaları takip edebilir. Bu durumda yönetici, adi bir vekâletname ile görevlendirilmiş vekil gibi değil; temsil yetkisini doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve kat malikleri kurulu kararından alan kanuni temsilci sıfatıyla hareket eder.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.