Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Ülkemizde yaygın olarak düzenlenen toplumda bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, müteahhidin bir inşa eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen ivazlı bir sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş sözleşmelerden değildir. Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi ve devamı hükümlerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü sayılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki tipli bir sözleşmedir. Tapulu taşınmazların mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşulu olduğundan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin de Tapu sicil müdürlüğünde veya noterde yapılması zorunludur.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi karma bir sözleşmedir. Bu tür sözleşmelerde bir yandan taşınmazdaki belli bir pay mülkiyetinin öbür tarafa geçirilmesi, diğer yandan bir eserin yapımı öngörülür, ilişkideki yüklenicinin ana edimi, sözleşmeye, fen kurallarına ve imar mevzuatına uygun inşaat yapmak, arsa sahibinin edimi ise yapılacak bu inşaata karşılık (bedel olarak) ona arsa payı devretmekten ibarettir.
Müteahhit sözleşmeye uygun meydana getirdiği eseri teslim borcu altındadır. Müteahhit üstlendiği eseri meydana getirecek ve meydana getirdiği bu eseri, mal sahibine usul ve yasaya ve sözleşme hükümlerine uygun olarak teslim edecektir.
Müteahhidin edimi yerine getirmediği takdirde arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkının doğduğu belirtilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payının devrini içerdiğinden tek taraflı feshedilemez, ya müteahhit ile anlaşma yoluyla feshedilebilir ya da fesih için mahkeme kararı gerekir.
Müteahhide Devredilen Tapu Geri Alınabilir Mi?
Uygulamada, arsa sahipleri sözleşmenin finans temini olanağı sağlamak amacıyla müteahhide tapu devretmektedir. Arsa sahiplerinin yaptıkları bu tapu intikalleri sözleşmenin ifa edileceği maksadı ile yapılmış olup bu devirler avans niteliğinde olarak kabul edilmektedir.
Müteahhidin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Aksi halde sözleşmenin feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahiplerine geri döner.
Müteahhitte kendisine avans niteliğinde devredilmiş olan bu tapuyu üçüncü kişiye devretmiş ise, müteahhitten pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Arsa sahipleri, müteahhidin üçüncü kişilere verdiği bu tapularında iptalini ve adına tescilini isteyebilir. Bu durumda üçüncü kişilerin iyiniyet kuralından yararlanmaları mümkün değildir.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.