Kat Mülkiyetinin Zorunlu Devrinde Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenir?
Apartman ve sitelerde problemli komşularla yaşamak, zaman zaman diğer kat malikleri için oldukça zor ve çekilmez bir hâle gelebilmektedir. Sürekli huzursuzluk çıkaran, komşularının haklarını ihlal eden veya yasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı hukuki yollara başvurulması mümkündür.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde problemli komşunun bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devredilmesini düzenlemektedir.
Problemli Komşunun Evinin Satılması İstenebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine göre, kat maliklerinden biri kanundan doğan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri bu kişinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilir. Ancak bu düzenleme, problemli komşunun evinin doğrudan satışa çıkarılması anlamına gelmemektedir. Kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi ve mahkeme kararı gerekmektedir.
Hangi Durumlarda Komşuyla Yaşamak Çekilmez Hâle Gelmiş Sayılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine göre aşağıdaki durumlarda çekilmezlik hâlinin mevcut olduğu kabul edilir:
- Aidat ve ortak giderlerin ödenmemesi: Kat malikinin ortak gider ve avans borçlarını ödememesi nedeniyle iki takvim yılı içerisinde hakkında üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebebiyet vermesi.
- Mahkeme kararına rağmen yükümlülüklere aykırı davranılması: Sulh hukuk hâkiminin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca verdiği emre rağmen, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eden davranışların bir yıl boyunca ısrarla sürdürülmesi.
- Bağımsız bölümün ahlak ve adaba aykırı kullanılması: Kat malikinin bağımsız bölümünü randevuevi, kumarhane veya benzeri bir yer olarak kullanması.
Bu durumların dışında da diğer kat maliklerinin yaşamını çekilmez hâle getiren ağır ihlaller, somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından değerlendirilebilir.
Dava Açılmadan Önce Kat Malikleri Kurulu Kararı Alınmalı Mıdır?
Problemli komşunun bağımsız bölümünün devrinin istenebilmesi için öncelikle kat malikleri kurulunun toplanarak karar alması gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, kural olarak diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açılması yönünde karar alınmalıdır.Kat malikleri kurulu toplantısının kanuna uygun şekilde yapılması ve gerekli kararın alınması, davanın açılabilmesi bakımından önemlidir.
Dava Açma Süresi Ne Kadardır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine göre dava hakkı;
- Devir sebebinin öğrenilmesinden itibaren 6 ay,
- Her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren 5 yıl içerisinde kullanılmalıdır. Ayrıca dava sebebi ortadan kalkmışsa dava hakkı düşer.
Satılmasına Karar Verilen Evin Değeri Nasıl Belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi kapsamında açılan zorunlu devir davalarında, bağımsız bölümün mahkemenin karar vereceği tarihe en yakın değeri esas alınır. Bu değer, taşınmazda yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Mahkeme, belirlenen devir bedelinin bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun dosyaya sunulması için davacı kat maliklerine uygun bir süre verir. Bedelin süresinde yatırılması ve davanın kabul edilmesi hâlinde, bağımsız bölümün mülkiyeti davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir. Hesapta biriken bedel ise işlemiş faiziyle birlikte eski malike ödenir. Dolayısıyla zorunlu devir, taşınmazın bedelsiz olarak alınması anlamına gelmez. Kanuni koşulların gerçekleşmesi yanında, taşınmazın güncel değerinin belirlenmesi ve bu bedelin mahkemenin verdiği sürede bankaya yatırılması gerekir.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.