Müteahhidin Temerrüdünde Arsa Sahibinin Hakkı Nedir?
Hukuki literatürümüzde ”Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”olarak adlandırılan halk arasında bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunda düzenlenmemiş bir sözleşme tipidir.Türkiye’de inşaatların büyük bölümü kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılmaktadır.
Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi ve devamı hükümlerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü sayılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki tipli bir sözleşmedir. Tapulu taşınmazların mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşulu olduğundan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin de Tapu sicil müdürlüğünde veya noterde yapılması zorunludur. Aksi halde şekil şartına uyulmadan yapıldıysa sözleşme geçersiz olacaktır.
Müteahhit Kaçarsa Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser (istisna) sözleşmelerinin özel bir çeşidi olup; kural olarak, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Ancak müteahhit sözleşmeden doğan yükümlülüğünü her zaman yerine getirmeyebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ancak müteahhit verilen süreler içerisinde inşaata hiç başlamamış veya müteahhit yarı yolda bırakarak işi bitirmeden kaçmış olabilir.
İşte bu hallerde arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi taraflarca belirli bir tarih veya süre olacak şekilde kayıt altına alınmış ise belirlenen tarihin gelmesi veya teslim süresinin dolması üzerine müteahhidin teslim borcu muaccel hale gelecektir. Müteahhit ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhit evi teslim edememişse arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.
Ancak bu fesih hakkı tek taraflı kullanılmaz çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri yükümlülüğüde içermesi nedeniyle, mahkeme kararı veya taraf iradelerinde birleşme olmaksızın tek taraflı şekilde feshedilmesi mümkün değildir. Bu nedenle sözleşmeyi feshetmek isteyen arsa sahibi öncelikle taşınmazın seviye tespitini mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesi’nden yaptırılmalı. Sonra da taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde Tapu İptal ve Tescil davası açmalıdır.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.