Kira Sözleşmesi Yoksa Kiracı Çıkarılır Mı?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 299 uncu maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü bulunmaktadır.
Bilindiği üzere özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni, üstü kapalı olarak da getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Yani kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması şart olmayıp kira sözleşmesinin sözlü olarak da yapılabilmesi mümkündür. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunluluğu bulunmadığından, kira ilişkisinin varlığı ve koşullarının ispatı önem kazanmaktadır.
6100 sayılı Kanun’un ”ispat yükü” başlıklı 190 ıncı maddesinin birinci fıkrası; ”İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.” Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene, kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. Kiraya verenin talep ettiği yıllık kira bedeli, HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise; kira bedelini, kesin delille ispatlamak zorundadır.
Tanıkla İspat Edilebilir Mi?
6100 sayılı Kanun’un 200 üncü maddesinin birinci fıkrası; ”Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri iki bin beşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz.” şeklindedir.
2024 yılı için senetle ispat zorunluluğu sınırı 24.450 TL’dir. Yani yıllık kira bedelin 24.450 TL’nin altında olan kira sözleşmesinin tanık beyanı ile ispat edilebilmesi mümkündür.
Ancak önemle belirtmeliyiz ki HMK madde 202 gereğince; senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde delil başlangıcı bulunursa tanık dinlenebilir. Delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belge olup, kiraya verenin elinde yazılı delil başlangıcı mahiyetinde belge bulunması durumunda ise kira ilişkisinin varlığına yönelik tanık dinletilebilmesi mümkündür.
Delil başlangıcı niteliğindeki belgeye örnek vermek gerekirse; kira ilişkisinin varlığa yönelik, elektrik ve su gibi abonelik faturaları, banka dekontları, yazılı belge, whatsapp yazışması vs. sayılabilir. İşte yazılı kira sözleşmesi olmasa bile kiraya verenin elinde kira sözleşmesini ispatlayacak deliller bulunması halinde kiracı tahliye edilebilecektir.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.