ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU)

 Ortaklığın giderilmesi davasının konusu paylı ve elbirliği halindeki mülkiyet hükümlerine tabi taşınır ve taşınmaz mallar ile haklardır. Ortaklığın giderilmesi davaları bir mal üzerindeki birlikte mülkiyete son verip ferdi mülkiyete geçmeyi amaçlayan davalardır.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise; Dava konusu taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Ortaklığın giderilmesi davası üç şekilde açılabilir.

1.Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi

2.Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi

3.Ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesi

 

Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci:

 TMK’nın 698. maddesine göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Davanın konusu olan şey, birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu taşınır veya taşınmaz bir maldır. Dava, paylı mülkiyette paydaşlardan biri ya da birkaçı tarafından diğer paydaşlara karşı açılır. Davada tüm paydaşların yer alması zorunludur.

Birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda belli bir pay hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez. Malın tamamının dava konusu edilmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Ortaklığın giderilmesi davası kesinleşmeden icra edilmezken, dava İstinafta kesinleşir. Mahkeme ilamının kesinleşmeden itibaren 10 yıl içinde infaz edilmesi beklenir.

Ortaklığın giderilmesi davasında basit yargılama usulü uygulanır. Davacı ve davalı tarafın tek dilekçe verme hakkı vardır. Davacının davadan tek taraflı feragat etmiş olması, davanın görülebilmesine engel teşkil etmez. Davalılar dilerse davayı yürütüp sonuçlandırabilirler. Dava sonunda hükmedilecek yargılama giderleri taraflara payları oranında yükletilir. Herkes payı oranında yargılama giderlerine katılmakla yükümlüdür.

Toplanması Gereken Deliller:

 Taşınmazlarda tapu kayıtları, taşınırlarda var ise mülkiyet belgeleri getirtilmelidir. Mülkiyet belgelerinde isimleri geçen ortaklardan hayatta olmayanlar var ise bunlara ait mirasçılık belgelerinin getirtilip dosya içine konulması gerekir.

Nüfus kayıtları yeterli değildir. Davada taraf teşkilinin tam olduğu, dava dışında paydaş veya mirasçı kalmadığı anlaşıldıktan sonra, iddia ve savunma çerçevesinde ortaklığın giderilmesine konu malın aynen taksiminin mümkün olup olmadığının tespiti için yerinde keşif yapılarak bilirkişiden rapor alınmalıdır.

Eğer dava konusu edilen mal taksimi mümkün olmayan bir taşınmaz mülkiyetine konu bir bağımsız bölüm) veya taşınır (otomobil, traktör vs.) mal ise halen mevcut olup olmadığının ve hali hazırdaki durumunun tespiti bakımından keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması da yararlı olacaktır.

Taraf teşkiline ilişkin bu hususa mahkemece re’sen dikkat edilmesi gerekir. Paydaşlar arasında hayatta olmayanlar var ise onların mirasçılarının da davada yer alması zorunludur.

Taraf teşkilinin denetlenebilmesi için taşınmazlara ilişkin tapu kayıtlarının getirtilerek incelenmesi, tapu maliklerinden ölenler var ise bunlara ait mirasçılık belgelerinin istenerek taraf teşkilinin tam olup olmadığını, dava dışında bir paydaş veya mirasçı olup olmadığının denetlenmesi gereklidir. Ortaklığın giderilmesi davasında kadastro müdürlüklerine müzekkere yazılarak delil istenebilir. Dava konusu olan şey ev veya daire ise bu durumda da imar müdürlüğüne yazı yazılmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasında keşif mutlaka yapılmalıdır. Keşif yapılmadan karar verildiyse bu bir bozma sebebidir.

Ortaklığın giderilmesi davaları niteliği itibariyle iki taraflı davalardır.  

Bu davalarda davacı ve davalıların tümü mirasçılardan oluşmaktadır.

Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur.

Bu davayı tek bir mirasçı açabileceği gibi birkaç mirasçı birleşerek de diğer mirasçılara karşı dava açabilir. Davada kazanan-kaybeden yoktur. Davacı gibi davalılar da aynı haklara sahiptir. Paydaşlardan ölmüş olan var ise mirasçılarının davaya dâhil edilmesi gerekir.

Elbirliği mülkiyetinde, borçlu ortağın alacaklısı da İİK’nın 121.maddesindeki usule göre icra mahkemesinden alacağı yetki belgesi ile bu davayı açabilir. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir.

Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.

 

Mirastan Doğan Ortaklığın Giderilmesi:

Mirastan doğan elbirliği mülkiyetinden kaynaklı ortaklığın giderilmesi davasında ortaklık konusu olan şey kime bırakıldıysa mirasçıların mutlaka mirasçılık belgesini getirmesi beklenir. Mirasçılık belgesi Sulh Hukuk Mahkemesinden veya Noterden temin edilmektedir. Bu şekilde mirasçıların kim olduğu mahkemece tespit edilerek ona göre tapu kaydı istenir. Mirastan kaynaklı ortaklığın giderilmesi davasında ölen kişinin ikametgahındaki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Mirasın paylaşımı nedeniyle açılacak olan ortaklığın giderilmesi davasında ölen kişinin birçok yerde taşınmazı bulunması halinde mirastan doğan taşınmazların birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Örneğin: Muris Ankara’da vefat etti, mirasbırakanın Ankara’da ve Antalya’da evleri varsa bu dava Ankara veya Antalya’da açılabilir. Dava dilekçesine diğer şehirde olan taşınmazı da belirtmeniz halinde mahkeme talimatla keşif yapmak suretiyle dava tek dosya üzerinden yürütülebilir.

Aynen Taksimle Ortaklığın Giderilmesi:

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşlar anlaşılırsa ortaklığın paylaşım suretiyle giderilmesini mahkemeden talep edebilirler. Taşınmazların aynen taksimi Toprak Koruma Kanunu ve imar mevzuatındaki düzenlemelere göre araştırılacaktır. Taşınmazların aynen taksiminin mümkün olup olmadığının mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak tespit edilmesi gerekir.

Yapılacak keşfi ve alınacak bilirkişi raporu ile davaya konu yerin hukuki ve fiili yönünden aynen taksime elverişli olup olmadığı belirlenir. Araştırma yapılmadan aynen taksime karar verilmesi bozma nedenidir. Birden fazla taşınmaz davaya konu edilmiş ise aynen taksimin her bir taşınmaz açısından ayrı ayrı araştırılması gerekir.

Tarafların ittifakı olmadan dava konusu edilen birden fazla parselin birleştirilip tek bir parsel haline getirilmesi ve birleştirilen bu parsel üzerinden aynen taksime karar verilmesi mümkün değildir. Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlar rıza göstermezse taşınmazın bir bölümü paylı mülkiyet bırakılmaz.

Bilirkişi raporunda taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğunun belirtilmesi durumunda bilirkişiye hazırlattırılacak ifraz krokisinin İmar Kanunu’nun 16. Maddesi kapsamında onay makamına gönderilerek görüş alınması gerekir.

Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise onay makamı belediye encümenidir. Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise onay makamı il idare kuruludur.

Davada talep varsa öncelikle aynen taksim olgusu araştırılacaktır. Aynen taksim olgusu varsa ortaklığa konu olan tüm taşınmazlar için aynen taksim kararı verilecektir. Yani taşınmazlar için ayrı ayrı satış ya da aynen taksim olmaz; ancak ortaklar arasında anlaşma yapılarak farklı seçenekler oluşturulabilir.

Aynen taksimi ile taşınmazın değerinde ciddi bir azalma meydana gelir veya bir tarafa ekstra külfet getirilirse mahkeme aynen taksim yerine satışa karar verir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi:

Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim talep etmeden de doğrudan malın satılmasını da isteyebilirsiniz. Ortaklığın giderilmesi davasında satış bir yol olarak belirlenmişse İcra ve İflas hükümlerince yapılır. Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi durumunda özel bir sebep bulunmadıkça satışın umuma açık bir şekilde yapılmasına karar verilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davaları sonunda mahkeme davaya konu malın aynen taksimine veya satışı suretiyle (açık artırma) satış bedelinin hissedarlara hisseleri oranında dağıtılmasına karar verir.

Açık artırma yoluyla satışta ortaklarca mahkemede talep edildiyse açık artırmanın sadece ortaklar arasında yapılması mümkündür. İhale için yüzde 20 teminat yatırılmak zorundadır; ancak yüzde 20 ve üzeri hissesi olan davanın tarafı olan kişiler ihale için teminat yatırmazlar.

Satış kararı verilmesi durumunda, satış sonunda elde edilecek paranın taraflara payları oranında paylaştırılmasına karar verilmelidir.  Hüküm fıkrasında payların ayrı ayrı gösterilmesi zorunlu değildir. “Satış parasının payları oranında paydaşlara aidiyetine” şeklinde karar verilmesi yeterlidir. Elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmazlarda ise satıştan elde edilecek paranın mirasçılık belgesindeki paylara göre dağıtılması gerekir.

Kat Mülkiyeti Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi:

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesisine uygun birden fazla bağımsız bölümün olan bir yapı var ise bu durumda, talepte varsa kat mülkiyeti tesisi suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Kat mülkiyetine uygun bir taşınmazın eğer ortaklığın giderilmesi söz konusuysa o zaman mahkemece öncelikle kat mülkiyetinin kurulmasının tesis edilmesi sağlanır. Kat mülkiyete tabi olan bağımsız bölümler paydaşlara paylaştırılır.  Bağımsız bölümlerde değer farklılıkları varsa ivaz eklenmek suretiyle değerler denkleştirilmek suretiyle paylaşımda gerçekleşebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın Aidiyeti Konusunda İhtilaf:

Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususunda davanın devamı sırasında sulh hukuk mahkemesinin görevini aşan mülkiyet veya davanın tarafları arasında aidiyet ihtilafı çıkarsa, bu gibi haller mesele olarak yargılamanın görüldüğü  mahkemede halledilemeyeceğinden ilgili tarafa görevli mahkemede dava açması için 10 günlük yasal süre tanınmalı, tayin edilen sürede dava açılmış ise bekletici mesele yapılmalıdır.

Uygulamada açılacak olan bu davanın adı Muhdesatın Aidiyeti Davasıdır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması halinde ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır. Muhdesatın aidiyeti davası Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Dava nispi harçla açılır. Davada ispat yükü davacı taraftadır. Davanın ispatı tanık, emlak vergisi, fatura vs delillerle ispatlanmaktadır.

Muhdesatın aidiyeti tespit edildikten sonra bu durumda söz konusu muhtesatın taşınmazın tüm değerine oranı belirlenerek bu orana isabet edecek paranın öncelikle muhtesat sahibine ödenmesi, kalan tutarın ise taraflara payları oranında paylaştırılması gerekir. Muhtesat sahibine ödenecek paraya ilişkin oranın hüküm fıkrasında açıkça gösterilmesi gerekir

Ortaklığın Konusunu Tarım Arazisi Oluşturursa:

Ortaklığın giderilmesi davasını konusunu oluşturan şey tarım araziyse durum farklılaşmaktadır. Tarım arazilerinde 5403 sayılı tarım arazisi kanuna tabidir. Bu kanunda belirlenen kriterlere göre ehil mirasçı belirlenir. Tarım arazisini işleyen kişiye ehil mirasçı denilir.  Ehil mirasçının, paylaşma yerine satış isteme ve öncelikle alım hakkı vardır. Burada hedeflenen tarım arazilerinin korunması ve tarımsal üretimin devamını sağlamaktadır. Bu yüzden tarım arazisini işleyen kişiye avantaj sağlanmaktadır.

 

Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.