Kira Tespit Davası Nedir?
Yükselen kiralar ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getiriyor. Değişen ekonomik koşullar ve kiraların emsalleri karşısında düşük kalması neticesinde kira bedelinin sözleşmenin üzerinde belirlemek isteyen ev sahipleri mahkemeye başvurarak kira tespiti istemektedir. Kira tespit davası günümüzde çok fazla açılan davalardan biridir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinde ” Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Hükmü bulunmakta olup, Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte ve kamu düzenine ilişkindir.
Türk Hukukunda kira sözleşmelerinde taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kural olarak kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak bu belirleme belli ölçüler dahilinde olmalıdır. Taraflar üretici fiyat endeksi oranından yüksek olmamak koşulu ile kira sözleşmesinde artış oranı belirleyebilir. Sözleşmenin üzerinde bir kira bedeli belirlenmek isteniyorsa bu durumda Türk Borçlar Kanununda sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracının korunması için birtakım sınırlandırmalar getirmiştir. Bunlardan birisi de kiraya veren, kira bedelini tek taraflı olarak artıramamaktadır. Kira bedelinin hangi bedelde artırılacağı hakkında kiracı ile bir anlaşma yoksa kiranın belirlenmesi için kira tespit davası açılmak zorundadır.
Kanunumuzda kira bedelinin tespitine ilişkin esaslar TBK’nun 345. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.
Kanuna göre kira bedelinin tespiti kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 5 yıllık süre dolmadan istenemez. Kira tespit davası, kira döneminin sona ermesinden en geç bir ay önce ihtarname veya artırım talebi bu süre içerisinde karşı tarafa yazılı bildirilmişse izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davası açılırsa mahkemece belirlenen kira bedeli geriye etkili olur. Diğer yandan da sözleşmede kira bedelinin artırılacağına dair hüküm var ise karşı tarafa bildirim gerekmeksizin kira tespit davasında mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı yok, kiracıya süresinde gönderilmiş ihtarname ya da açılmış dava olmadığı takdirde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar bir sonraki kira döneminde uygulanacaktır. Yargıtay kararları gereğince kira bedelinin belirlenmesi davasının tespit niteliğinde olduğu kabul edilmiştir. Mahkemece emsal bedel tespit edilirken kiralanan taşınmazın cinsi, yüzölçümü, konumu, ve yakın tarihte yapılmış kira sözleşmelerinin esas alınması, kiralananla benzer nitelikte olma unsuru dikkate alınır.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.