Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki Son Değişiklikler Nelerdir?
Apartman ve sitelerde yaşam, birçok sorunu da beraberinde getirmektedir. Bu sorunlar zamanla artarken, kanun koyucu da çözüm üretmek amacıyla yeni düzenlemeler yapmaktadır. Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilerek Resmî Gazete’de yayımlanan ve yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki (KMK) son değişiklikler de bu kapsamda önem taşımaktadır. Peki, bu değişiklikler nelerdir?
İşletme Projesi ve Yöneticiye İlişkin Düzenlemeler Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticinin görevleri, 37. maddesinde ise işletme projesinin hazırlanmasına ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır.Buna göre, ana gayrimenkulün genel yönetim işleri ile korunma, onarım, temizlik gibi bakım hizmetleri; asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava tesislerinin işletilmesi ve sigorta giderleri için gerekli avansların toplanması yöneticinin görevleri arasındadır. Yönetim planında belirtilen zamanda, böyle bir süre öngörülmemişse her takvim yılının ilk ayında, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanacaktır. İşletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanacaktır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa, yönetici en geç üç ay içinde kurul tarafından onaylanıncaya kadar geçerli olacak bir geçici işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür.
Geçici işletme projesinde özellikle şu hususlar yer alacaktır:
- Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetimine ilişkin tahmini gelir ve gider tutarları,
- Her kat malikine düşecek tahmini gider miktarı,
- Kat maliklerinin ödemesi gereken avans tutarları.
Hazırlanan proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişilere imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilecektir. Ayrıca en geç üç ay içerisinde, projenin aynen veya değiştirilerek kabul edilmesine ilişkin genel kurul kararı alınacaktır. Kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılacaktır. Mevcut bir işletme projesi bulunuyorsa, geçici işletme projesinde öngörülecek bedel; yürürlükteki işletme projesi bedelinin, takvim yılı başından itibaren geçerli olmak üzere, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde artırılması suretiyle belirlenecektir. Bu oran, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranıdır.
Bu değişikliklerle birlikte işletme projesinin hazırlanması görevi açıkça yöneticiye verilmiş, ancak projenin yürürlüğe girebilmesi için kat malikleri kurulunun onayı şart koşulmuştur.
Ayrıca işletme giderlerindeki artışların yeniden değerleme oranını aşmaması öngörülmüş olmakla birlikte, kat malikleri kurulu gerekli görmesi halinde bu oranın üzerinde bir artışa da karar verebilecektir.
Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılacaktır?
Yeni düzenlemeler kapsamında toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi de kolaylaştırılmıştır.Öncelikle belirtmek gerekir ki, tek parsel üzerinde birden fazla blok bulunması o yerleşimin toplu yapı olduğu anlamına gelmez. Bir yapının toplu yapı olarak kabul edilebilmesi için birden fazla parsel üzerine kurulmuş olması gerekmektedir.
Bu nedenle ülkemizde birçok site, birden fazla bloktan oluşmasına rağmen tek parsel üzerinde bulunduğundan toplu yapı statüsünde değildir.
Sitenin toplu yapı statüsünde olup olmadığı, uygulanacak kat mülkiyeti hükümleri bakımından büyük önem taşımaktadır. Tek parsel üzerinde kurulu sitelerin toplu yapıya geçme zorunluluğu bulunmamaktadır. Buna karşılık, birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde toplu yapı hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.Kat maliklerinin ana gayrimenkulün nasıl yönetileceğini belirledikleri belgeye “yönetim planı” denir. Yönetim planı, ana gayrimenkulün adeta anayasası niteliğindedir. Hak ve yükümlülüklerin belirlenmesinde temel belge olması nedeniyle, mahkemelerde açılan davalarda da ilk incelenen evraklardan biridir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesinde yapılan değişiklikle, toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin toplam sayısının üçte ikisinin oyunun yeterli olacağı düzenlenmiştir.
Ancak bu kolaylaştırılmış usul yalnızca toplu yapılar için geçerlidir. Toplu yapı statüsünde olmayan ana gayrimenkullerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) onayı şartı halen devam etmektedir.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.