Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İfa İmkansızlığı
Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” ülkemizde yaygın olarak düzenlenen toplumda bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, müteahhidin bir inşa eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen ivazlı bir sözleşmedir.
Bu tür sözleşmelerde müteahhidin edimi; sözleşmeye, fen kurallarına ve imar mevzuatına uygun inşaat yapmak, arsa sahibinin edimi ise yapılacak bu inşaata karşılık (bedel olarak) ona arsa payı devretmekten ibarettir. Müteahhit sözleşmeye uygun meydana getirdiği eseri teslim borcu altındadır. Müteahhit üstlendiği eseri meydana getirecek ve meydana getirdiği bu eseri, mal sahibine usul ve yasaya ve sözleşme hükümlerine uygun olarak teslim edecektir.
Ancak bu her zaman böyle olmamaktadır. Müteahhit, hukuksal veya fiili engeller yüzünden ifa imkansızlığı sebebiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükümlülüklerini yerine getirilemeyebilir. İşte bu durumda arsa sahibinin hakları ne olacaktır sorusu karşımıza çıkıyor.
İfa İmkansızlığı Durumunda Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?
Müteahhit tacir olup, sözleşmeyi akdederken her türlü ihtimali düşünmek zorundadır. İfa imkansızlığı durumunu da önceden bilmesi ve buna göre hareket etmesi gerekir. Arsa sahibi, müteahhide tevdi ettiği arsa proje talep ve isteklerinin inşaatın fen ve sanat kurallarına uygun olmadığını bilmeyebilir, bilmek zorunda değildir.
Müteahhit, işin uzmanı olup tedbirli ve basiretli bir tacir sayıldığından, işi fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapmak zorunda olması bunun gereği olarak arsa sahibini uyarma görevi müteahhide aittir. Bu bildirimin de yazılı olması gerekir.
Aksine davranış müteahhidin kusurunu oluşturur. Müteahhit, ifa engellerini bile bile sözleşme yapmışsa, arsa sahibinin bu yüzden uğradığı olumsuz zararlarını ödemek zorundadır. TBK’nın 136/II göre eğer taraflar ifası imkansız hale gelen sözleşme nedeniyle birbirinden bazı şeyler edinmişse bunları haksız zenginleşme hükümlerine göre iade etmeye mecburdur.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.