Yasal Önalım Hakkı Nedir?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732. Maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmü yer almaktadır. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Yasal ön alım hakkının amacı günümüzde paylı mülkiyette birbirini tanıyan paydaşlar arasına yabancı kişinin girmesinin önlenmesi mülkiyeti tek elde toplamaya yardımcı amacı gütmektedir.
Yasal önalım hakkı, sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olabilmektedir.
Yasal Önalım Hakkı Nelerde Uygulanmaz?
Kanunda belirtilen önalım hakkı bazı durumlarda uygulanmayacaktır. Bunlar şöyledir;
*Paylı mülkiyete tabi taşınır mallar için önalım hakkı öngörülmemiştir.
*Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin satımlarında uygulanmaz ancak Kat Mülkiyeti Kanunun madde 8 gereğince bağımsız bölümün kendisi paylı mülkiyet ise önalım hakkı uygulanacaktır.
*Önalım hakkı gerçek satışlarda uygulanır. Resmi şekle aykırı, ehliyetsiz kişi tarafından yapılan, hukuka ve ahlaka aykırı olarak veya muvazaalı işlemlerde önalım hakkı uygulanmaz.
*Paydaşlar arasındaki satışlarda
*Cebri icra yoluyla yapılan satışlarda, ve hükümetçe dağıtılan topraklarda, kamulaştırma veya arazi toplulaştırılması hallerinde, payın ortaklığa sermaye olarak konulması durumunda ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine istinaden edinilen paylarda
*Paydaşlar arasında fiili taksim olması durumunda
*Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların satışından önalım uygulanmaz.
*Bağış, trampa, satış vaadi sözleşmesinde ve miras hukuku amacı ağır basan devirlerde de yasal önalım hakkı uygulanmayacaktır.
*Gerialım sözleşmesi gereğince yapılan satışlarda ve özel yasalara göre yetkili kurumlarca yapılan tahsislerde önalım uygulanmaz.
Önalım Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Medeni Kanun’un 733/4.maddesine göre önalım hakkı; satışın hak sahibine bildirildiği tarihten 3 ay ve her halde satış sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmekle düşer. Medeni Kanun’un 733/3 maddesine göre önalım davasına konu satış paydaşlara noter aracılığıyla ile bildirilmelidir. Satışın, noter bildirimi dışında başka bir yolla öğrenilmesi bu süreyi başlatmaz. Burada öğrenmeyi değil, bildirim esastır. Alıcı veya satıcının, satışı noter aracılığıyla bildirmemeleri durumunda paydaş, önalım davasını satış tarihinden itibaren iki yıl içinde açılabilir.
Taşınmaz Üzerindeki Yapı Önalım Kapsamında Mıdır?
Taşınmaz üzerinde (ev ,bina, sera,ağaçlar vs) yapılar da ön alım hakkının içindedir. Bu yapıların ana taşınmazdan ayrılması söz konusu olmayacağından yapı sahibi, önalım hakkı kullanana karşı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre dava açabilir.
Yasal Önalım Davasında Satış Nasıl Yapılır?
Uygulamada genellikle diğer paydaşın önalım hakkını engellemek için tapuda satış bedelleri yüksek gösterilmektedirler. Bu durumda gerçek satış bedeli ispatlanırsa o bedel üzerinden önalım hakkı kullanılır. Tapuda bildirilen bedel üzerinden bir inceleme yapılır. Gayrimenkulün satış tarihindeki gerçek bedelin hesaplanmasını istenebilir. Bu ispat her türlü delille yapılabilir. Bir de tapuda vergi ve harç masraflardan kaçınmak amacıyla tapuda düşük bedelli satış gösterilmesi durumu da çok yaygındır. Yargıtay bu hallerde tapuda gösterilen değeri esas almaktadır.
Önalım Davası Açıldıktan Sonra Pay 3. Kişiye Satılırsa Ne Yapılmalıdır?
Önalım davalarında genellikle taşınmaz üzerine tedbir konulmaktadır. Ancak tedbir konulmadığı hallerde dava süreci devam ederken taşınmaz 3.kişiye satılırsa davacı, davasını yeni satın alan kişiye yöneltir ya da isterse eski malike karşı davasını tazminata dönüştürebilir.
Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı Uygulanır Mı?
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 8/i/2. maddesinde tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarım arazileri maliklerinin de önalım hakkı sahip olacağı hükmü getirilmiştir.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.