Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Ülkemizde kentleşmenin ve nüfus artışının etkisiyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kavramı ortaya çıkmıştır. Hukuki literatürümüzde ”Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak adlandırılan halk arasında bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunda düzenlenmemiş bir sözleşme tipidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser (istisna) sözleşmelerinin özel bir çeşidi olup; kural olarak, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde; arsa sahibinin arsasının paylarından belirli bir kısmının mülkiyetini yükleniciye devrettiği ve bunun karşılığında da yüklenicinin bina inşası borcu altına girmesi söz konusudur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da benzer bir şekilde yüklenicinin finansını kendisinin sağlayarak arsa sahibinin arsası üzerinde bina yapım işini üstlendiği, arsa sahibinin ise, binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini bedel olarak yükleniciye geçirmeyi vadettiği sözleşme olarak tanımlamıştır.

Türk Borçlar Kanunu 1. Maddesinde, ‘‘ Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.’’ Şeklinde ifade edildiği üzere, her sözleşmede olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de tarafların iradelerinin karşılıklı ve birbirine uygun olması önem arz etmektedir.

Bu sözleşme ile taraflar yani arsa maliki ile yüklenici karşılıklı arsa malikine ait taşınmazdaki payların devri karşılığında inşaatın sözleşme koşulları çerçevesinde imal edilerek teslimi yükümü altına girerler.

Ülkemizde yaygın olarak düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde birçok ihtilaflar ortaya çıkmaktadır. Bunları önlemek için bu sözleşmelerin dikkatli şekilde hazırlanması gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken özel hususlar bulunmaktadır. Aksi halde büyük mağduriyetler oluşmaktadır. Öncelikle dikkat edilmesi gereken nokta kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, yapılması özel şekil şartına tabidir.

Bu sözleşmeler noterde resmi şekilde yapılmalıdır. Söz konusu resmi şekil geçerlilik şartıdır. Resmi şekilde yapılmayan, tarafların kendi aralarında adi yazılı şekilde yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli olmayacaktır.

Bir diğer husus da sözleşmede tarafların yükümlülüklerin ne olacağı konusudur. Örneğin; inşaatın teslim süresi, anahtar teslimi ve şekli sözleşmede detaylı şekilde kararlaştırılmalıdır.

Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesi; tapulu taşınmaz veya tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiği için arsa paylarının müteahhit firmaya devri şekli ve zamanı vs. tüm ayrıntılarıyla sözleşmede belirtilmelidir.

Bir diğer karıştırılan nokta ise resmi şekilde yapılması zorunlu olan sözleşmede esaslı değişiklik içeren sözleşmelerin de resmi şekil şartına uyularak yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin değiştirilmesi, ortadan kaldırılması da noterde resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sadece yukarıdaki ifade edilen konuları kapsamayıp, bunlar dışında da ayrıntılı düzenlenmesi gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri özellikle arsa payı devrini de içerdiğinden teknik sözleşmelerden olup, bu sözleşmeler özel önemi itibariyle mutlaka bir avukat gözetimi ile yapılmalıdır.

 

Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.