Kat malikleri bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Tüm kat malikleri ortak alanlardan yararlanma bu yerlere girip çıkabilme hak ve yetkisine sahiptir. Binanın ortak alanlarını hiç kimse dilediği gibi kullanamaz. Ortak alan kullanımında komşuluk hukuku ve saygı esastır.

Ana taşınmazın tek ada ve tek parsel üzerinde bulunduğu yerlerde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacaktır. Apartmanda ortak alanlar Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 4. Maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

Buna göre ; Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

-Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

– Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

– Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kat Mülkiyeti Yasasının 4. maddesine göre; ortak yerlerin konusunun sözleşmeyle belirlenebileceği, anılan maddede sözü edilen yerlerin ortak yer olduğu bunların dışında yine ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerlerin de ortak yer konusuna gireceği belirtilmiş olup bağımsız bölümler ve ortak yerlerin ana taşınmazın projesinde gösterilmesi gerekmektedir.

Bir yerin ortak alan olup olmadığı konusunda ana taşınmaza ait yönetim planı, belediye ve tapu müdürlüğündeki mimari proje ve vaziyet planı getirtilerek ortak alan olup olmadığı belirlenmelidir. Yönetim planı hükümlerinin, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde öncelikle uygulanması esastır.

Ortak Alanlarda Kat Malikleri Eşit Hakka Sahiptir!

Kat Mülkiyeti Yasasının 16.maddesine göre de Kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Yukarıda değinilen Yasa hükümleri uyarınca tüm kat malikleri ortak alanlardan yararlanma bu yerlere girip çıkabilme hak ve yetkisine sahiptirler.

Ortak yerlerin kiraya verilmesi için Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar almaları gereklidir.

Yargıtay, ortak yeri işgal eden komşudan tazminat istenemeyeceği görüşündedir.

Ortak yerlerin niteliği gereği ekonomik bir yarar sağlamayacağından Ecrimisil (haksız işgal tazminatı – kira alacağı) istemleri reddedilmelidir.

‘‘Kat Mülkiyeti Kanunun uygulamasında, ortak amaçlara tahsis edilmiş olan yerlerin herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından, bu gibi yerlerin işgali sebebiyle Ecrimisil istenemez.’’ Yargıtay 20.HD E:2019/5394 K:2020/1424

Ayrıca Ecrimisil istemleri, Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmayıp, malvarlığı haklarına ilişkin olduğundan, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ortak yerlere geçişin engellenmesi durumu olduğunda geçişe engel olan kat malikine sorunu düzeltmesi için  ihtarname çekilerek süre verilecektir. Kat maliki ortak yerde bulunan müdahalesine son vermezse bu durumda her bir kat malikinin hakimin müdahalesini isteyerek müdahalenin önlenmesini ve eski hale getirilmesini isteme hakları bulunmaktadır.  Bu dava için yargılama yapmaya görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu dava tüm kat maliklerini ilgilendirdiğinden kat maliklerin tamamının davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.

Ancak ; Ortak yer olup olmadığı konusunda tereddüde düşülüyorsa bu yer hakkında tespit davası açılmalıdır.

Ortak yerlere müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi davalarında, taşınmaza ait tapu kayıtları ve yönetim planı getirtilerek mimari projenin uzman bilirkişi heyetiyle yerinde uygulanarak krokiye de bağlanmak suretiyle ortak yerlere müdahale olup olmadığına karar verilir. Dava konusu yerin onaylı projede ortak yer veya bağımsız bölüm olarak gösterildiği hususu keşif yapılarak ortak alan kullanım payını aşıp aşmadığı tespit edilecektir.

Mahkeme, haksız işgali olduğu tespit edilen yerlere yapılan müdahalenin önlenmesine ve tayin edilen süre içerisinde eski hale getirilmesine karar verir. Mahkeme müdahale ya da projeye aykırılık var ise ne şekilde eski hale getirileceğini kararında mutlaka belirtmesi gerekir. Aykırılık düzelmediği takdirde ise masrafları haksız işgal edene ait olmak üzere icra marifetiyle yerine getirilecektir.

 

Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.