Apartmanda oturan herkesin merak ettiği konulardan biri de apartman giderlerinden kimlerin sorumlu olacağı konusudur. Apartman yönetimi tarafından ortak kullanım giderlerini karşılamak için her ay düzenli alınan bedele aidat denir. Apartman giderlerin karşılanması için aidatların düzenli ve gününde toplanması gerekmektedir. Ancak çoğu zaman bina sakinleri düzenli aidat ödemekten kaçınmaktadır.
Apartman Aidatını Kim Öder?
Kat mülkiyeti kanunumuzun 20. Maddesi ortak giderleri düzenlemiştir. KMK md 20 uyarınca, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazimatından kiracı ve diğer faydalananlar da müştereken ve mütelselsilen sorumludurlar. Ancak kiracının borcu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
Kanunun hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur.
Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumludur.
APARTMAN YÖNETİMİNE KARŞI AİDAT BORCUNDAN KAT MALİKİ SORUMLUDUR
Türk Borçlar Kanunumuzda kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu düzenlemiştir. TBK md 303’e göre ; Kiraya veren/malik, kiralanın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 22. maddesi: Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Apartman aidatı borcunun asıl sorumlusu kat malikidir. Kat malikinin aidat ve ortak gider avansından sorumluluğu sözleşmeyle de ortadan kaldırılamaz. Malikin kiracı ile yaptığı bu sözleşme iç ilişkiye ait olup, sadece tarafları bağlar, apartman yönetiminin dava açmasını engellemez.
Apartman yönetimi, malike karşı aidat borcundan dolayı her zaman icra takibi yapabilir. Kira borcunun tamamını ödeyen kiracıya karşı ise aidat borcu için icra takibi /dava açılamaz. Kira borcu olmayan kiracının, apartman yönetimine karşı bir sorumluluğu yoktur. Ayrıca kiracı taşınmazı tahliye ettikten sonra da apartman yönetimi kiracı hakkında icra takibi ve dava açamaz. Aparman yönetimi, aidat borcu için kiracı yerine malike karşı icra takibi yapmalıdır.
Kiracının Borcu Nedir?
Kiracının borcu, kira bedeli ve yan giderlerden ibarettir. Apartmanın olağan kullanımı için gerekli giderlere yan giderler adı verilir. Bunlar; yatırım ve demirbaş gideri, temizlik, su, aydınlatma, ısınma, bakım ve kullanım giderlerinden oluşur.
TBK md 314’e göre; Kiracı aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
AİDAT BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACI TAŞINMAZDAN TAHLİYE EDİLİR
Apartman yönetimine karşı sorumluluğu olmayan kiracı, ev sahibine karşı yan giderlerden sorumludur. Kiracı kiraladığı süre boyunca taşınmazın yan giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Yan giderleri ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir. Ayrıca bu durum kiraya veren için de haklı bir tahliye nedenidir.
Kiracının yan gider sorumluğu kanunumuzda sınırlı olarak düzenlenmiştir. Kiracı, apartmandaki bütün giderlerden sorumlu tutulamaz. Aksine sözleşme olmadıkça kiracı süreklilik arz eden anataşınmazın esaslı tamirat giderlerinden sorumlu değildir, bu durum kiraya veren için bir tahliye nedeni olamaz. Kanun gereği aksi kararlaştırılmamışsa temizlik ve bakım giderlerinden kiracının sorumlu olduğunu belirtmek gerekmektedir. Bunun dışındaki giderlerden ev sahibi sorumludur.
Kiracının ödemekle yükümlü olduğu giderler:
1.Temizlik ve Bakım Giderleri
Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu TBK md 317 : Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır.
2.Kullanma Giderleri
Kullanma Giderleri TBK md 314 : Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
İşte yukarıda ifade ettiğimiz üzere kanun koyucu, kiracıyı temizlik, bakım ve kullanma giderlerinden sınırlı olarak sorumlu tutmuştur. Kiracı bu giderleri ödemediğinde ev sahibi tarafından kira sözleşmesi feshedilecektir.
Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.