Apartmanlarda Dış Cephe Boyama Kararı Nasıl Alınır?
Apartmanda yaşam pek çok sorunu da gündeme getiriyor bunlardan biri de apartman dış cephe boya tadilatıdır.
Dış Cephe Ortak Alan Mıdır?
Apartmanda ortak alanlar Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 4. Maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
Buna göre ; Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
-Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
– Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
– Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Yukarıda ifade edildiği üzere apartmanın dış cephesi de ortak alanın konusuna girer. Ortak alanlarda kat malikleri eşit hakka sahiptir.
Ortak alan olan dış cephe boyaması kararını da ancak kat malikleri kurulu alabilir. Kiracıların bu konuda karar verme yetkisi yoktur. Kiracılar, kat malikleri kuruluna katılamaz. Ancak kat maliklerinden yetki almak suretiyle maliki temsilen katılabilir.
Apartmanda dış cephe boyamasında renk durumuna göre oy oranı değişmektedir.
Dış cephe boyamasında renk aynı olacaksa; bina dış cephe boyası kararı faydalı yenilik kapsamında olduğundan KMK’nın 42. maddesi hükmünce kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınır.
Dış cephe boyasının rengi değiştirilmek istenirse de o zaman KMK’nın 19. maddesi uyarınca kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup, kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz denilmektedir. Görüleceği üzere dış duvarda renk değişimi için nitelikli çoğunluk aranacaktır.
Ayrıca belirtmek isteriz ki ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Dış Cephe Boyama Masrafları Kime Yüklenecektir?
Apartmanda ortak alan olan dış boya tadilatı için önce kat malikleri karar alacaktır. Apartman ortak giderlerinden sayılan dış cephe boya işinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre tüm kat malikleri tapuda kayıtlı “arsa payları” oranına göre masrafa katılacaktır.