Ortak Alanların Bağımsız Bölüm İçine Katılması Sorunu

Av. Ceren YANIK > Makaleler > Ortak Alanların Bağımsız Bölüm İçine Katılması Sorunu
  • Ortak Alanların Bağımsız Bölüm İçine Katılması Sorunu

  • Temmuz 3, 2021
Paylaş
Ortak Alanların İşgali

Ortak alanların haksız işgal edilmesi veya ortak alanların bağımsız bölüm içine katılması sorunları apartmanlarda en sık yaşanan sorunların başında gelmektedir. Tüm kat malikleri ortak alanlardan yararlanma bu yerlere girip çıkabilme hak ve yetkisine sahiptir. Binanın ortak alanlarını hiç kimse dilediği gibi kullanamaz. Ortak alan kullanımında komşuluk hukuku ve saygı esastır.

Ortak yerler Nasıl Belirlenir?

Apartmanda ortak alanlar Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 4. Maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
Buna göre ; Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
-Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
– Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
– Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kat Mülkiyeti Yasasının 4. maddesine göre; ortak yerlerin konusunun sözleşmeyle belirlenebileceği, anılan maddede sözü edilen yerlerin ortak yer olduğu bunların dışında yine ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerlerin de ortak yer konusuna gireceği belirtilmiş olup bağımsız bölümler ve ortak yerlerin ana taşınmazın projesinde gösterilmesi gerekir. Asıl olan belediyedeki onaylı proje olup, ana taşınmazdaki ortak yerler ve bağımsız bölümlerin projesine uygun olarak belirlenmesi gerekir.

Ortak yerlerdeki mimari projeye aykırı değişiklikler için kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekir. Aksi halde ortak yeri kendi bağımsız bölümüne katan komşuya karşı dava açma hakkınız bulunmaktadır.
Bu dava kat mülkiyeti kurulan taşınmazlarda onaylı mimari projeye aykırı yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesi istemine ilişkin olarak açılmaktadır.

Ana taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Bu davaları her bir kat maliki açabilir.
Yönetici ise; Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davası açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Ancak kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabilir. Bu dava sonucunda verilecek karar tüm kat maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirdiğinden kat maliklerinin tamamının davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.

Bu dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Mahkeme karar vermeden önce taşınmaz tapu kaydı, onaylı mimari proje , yönetim planını tapu sicil müdürlüğünden temin etmelidir. Bu davalar taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkemece keşif yapılmadan karar verilemez.

Bağımsız bölümlerde mimari projeye aykırı imalatlar bilirkişi raporu ile tespit edilmiş ise mahkeme, ortak alanı kendi bağımsız bölümüne katan komşuya, müdahalenin önlenmesini ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi için 30 gün süre verecektir. Karar yerine getirilmezse mutlaka ilgili komşuya icraen infaz olunacağı ihtar edilmelidir.

 

Daha detaylı bilgi için lütfen bizimle iletişime geçiniz.

Paylaş